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浅谈拍卖物不能全部成交的原因及对策

 
法院强制执行过程中,采用拍卖的办法能在一定程度上尽快实现申请执行人的权益,但是,就目前的拍卖成交情况看,未能全部成交的现象仍然普遍存在。经过对一年来部分法院拍卖物的成交情况进行分析,发现造成拍卖未能全部成交的原因有如下几个方面:

  一是社会大环境的影响也是造成拍卖成交率不搞的又一原因。今年以来,特别是房地产“拐点论”提出以后,房地产泡沫开始破灭,大城市房价大幅下跌,房地产市场进入低迷期,大部分人都持观望态度,房产投资急度降温,社会购买力急剧下降,而人民法院在强制执行中查封的房地产所占比例又很大,在这样的背景下房地产拍卖的成交率下降是显而易见的。

  二是强制执行中查封的资产往往存在较多问题,买受人心存顾虑而影响成交率。查封的资产往往存在较多瑕疵,特别是房产和车辆这些需要办理产权变更的资产,房管和车辆管理部分对于查封的资产在拍卖过程和成交后办理产权变更时都有严格的要求,由于所需资料收集不全,拍卖后很难过户,致使竞买人不敢轻易竞买。

  三是评估收费普遍偏高,致使买受人的成本提高,从而造成流拍。在强制执行工作中,拍卖的目的是为了快速变现,这就要求拍卖的标的物要有市场价格优势。但在实际工作中,往往存在评估与拍卖严重脱节的情况,这主要是由于评估收费问题造成的,因为评估价值的高低与收取的费用成正比,评估价值越高收费越高。这就容易造成评估机构为了获取较大利益,往往站在自己有利的立场选取评估方法和参考依据。另外,评估机构在评估构成中忽略了买受人所支付的拍卖佣金及拍卖成交后过户所发生的税、费等问题,致使买受人的成本大大提高,最终造成流拍。

  为了切实维护当事人的合法权益,进一步提高拍卖成交率,金水法院建议从以下三方面采取措施:

  一是严把拍卖标的物移交资料关。对于执行人员移交到技术科准备进行评估、拍卖的标的物资料要严格把关,特别是拍卖后须进行产权变更的标的物,拍卖过程所需要的材料一一落实,缺一不可。委托出去的标的物在评估拍卖过程中发现有欠缺的资料,应及时协调承办执行人员调取,给评估拍卖机构创造最有利的条件,提高拍卖成交率。

  二是评估机构应客观、公正的对标的物进行评估。评估机构接到评估委托后应实地到现场勘查,特别是房产和车辆,一定要弄清楚所欠费用以及过户所需缴纳的税、费,本着客观、公正的态度进行评估,评估价值以变现为目的,不能将自身利益放在第一位。为使评估更客观、公正,评估费用的收取应与拍卖变现挂钩,只有拍卖成交后才能支付评估费用,且评估费的支付要以最终成交价为基础收取,这样更有利于提高拍卖成交率。

  三是拍卖机构应加大营销力度提高拍卖成交率。由于市场经济的不断发展变化,拍卖市场已由卖方市场转化到了买方市场,如果拍卖机构还遵循过去的操作方式即只重视委托而忽视营销,把拍品拿到手后,只是在媒体上刊发公告,等竞买人上门参加竞买这种销售方式现在已经远远不够了,拍卖机构必须做好营销工作,这就要求入围的拍卖机构不但能规范运作,而且要实力强大,具有较高的营销策划能力。有些标的很好、价格也不高,但拍卖机构就是拍不出去,分析原因就在于企业缺乏营销观念。因此,增强营销观念,是提高拍卖成家率的又一关键因素。
 

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