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其他 拍卖知识

拍卖知识
 
拍卖的定义
    亦称“竞买”。商业中的一种买卖方式。出卖者用叫价的办法把物品出售给出价最高的购买者。
                      ——«辞海»缩印本 1989年版
   “拍卖是以公开竞价的方式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式”。即拍卖必须符合三个条件:有两个以上的买主,要有竞争,价高者得。
                ——«中华人民共和国拍卖法»第三条

拍卖的程序和规则
    拍卖的程序分五步,依次为委托,公告,拍卖,结算和拍卖物的交付。

委托阶段            
    法定拍卖是依据政策由委托人提起的拍卖,因此当委托人提起拍卖时,必须依据法规政策中的有关条款,由委托人发出《委托拍卖函》或与拍卖人签定《委托拍卖协议书》。

拍卖的公告阶段
    拍卖的公告过程包括:拍卖的公告,对拍卖标的物的宣传,对竞买人的联络与咨询,以及拍卖标的物的展示。

拍卖的操作过程  
    潜在的竞买人经过咨询和看样过程后,为明确表示其参加竞买的意愿,就必须进行竞买登记,而成为真正意义上的竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后,依照公告规定的时间和地点参与竞价,当拍卖师落槌表示成交后,在诸多竞买人中就产生出买受人。竞买人一旦成为买受人,就应与拍卖人签署«拍卖成交确认书»。

拍卖的结算              
    拍卖的结算包括:买受人的结算,除买受人外其它竞买人的结算,拍卖标的手保管交付,委托人的结算,拍卖人的核算以及拍卖的总结和资料的管理归挡。拍卖人受到买受人的价款后,就应及时与委托人进行结算,将扣除委托手续费后的价款———委托人。对于有些标的物,拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等,以利于买受人办理权属变更。

拍卖物的交付        
    买受人按拍卖人规定的时间内支付全部贷款和拍卖手续费后,拍卖人才可将拍卖标的物交给买受人,同时拍卖人应提供票据给买受人。

房地产拍卖                                      

房地产的分类
    房地产通常包括三种形态,分别为土地,房屋或其它建筑物、构筑物,土地与房屋或其它建筑物合为一体。
    房屋指有墙,顶,门窗等供人居住或作为生产,仓储等使用的建筑物。
    构筑物指水塔、烟囱、桥梁、道路、隧道、涵洞、水渠等人类不直接在内进行生产或生活的建筑物。

房地产的所有权和使用权
    所有权是指所有权人在法律规定的范围内享有的占有、使用、收益、处分的权利。
    使用权是指对房地产实际利用的权利。
    目前我国土地的所有权包括城市土地的国家所有和农村土地的农民集体所有两种形式。城市土地实行行政划拨和使用权出让双轨制。
    房屋产权通常指房屋的所有权,一般分为国有房产,集体房产,私人房产,涉外房产和其它房产。

房地产拍卖价格
    拍卖房地产分为两种类型,一种是趋旺型房地产,另一种是趋弱型房地产。对于前一类房地产,由于房地产被看好,竞投者多,因此拍卖底价可按市场价格确定。对于后一类房地产,由于房地产市场下滑,购买力下降,因此拍卖底价就低于正常的市场价格。

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